Energieausweis

Wann ein Energieausweis Pflicht ist

Ein Energieausweis dient ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen (§ 79 Absatz 1 GModG). Ausgestellt wird er je Gebäude, bei getrennt zu behandelnden Gebäudeteilen je Teil (§ 79 Absatz 2, § 106 GModG).

Bei einem Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen (§ 80 Absatz 3 Satz 2). Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat oder durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde (§ 80 Absatz 3 Satz 3).

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Der Energiebedarfsausweis beruht auf berechneten Kennwerten, der Energieverbrauchsausweis auf dem erfassten Endenergieverbrauch (§§ 81, 82 GModG). Die Wahl zwischen beiden besteht in den Fällen des § 80 Absatz 3 – also bei Verkauf, Erbbaurecht, Vermietung, Verpachtung und Leasing –, soweit nicht § 80 Absatz 3 Satz 2 einen Bedarfsausweis vorschreibt. Für Neubau (§ 80 Absatz 1) und für Änderungen nach § 80 Absatz 2 ist ein Bedarfsausweis auszustellen. Es ist zulässig, Bedarf und Verbrauch gemeinsam anzugeben (§ 79 Absatz 1 Satz 3).

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt; deren Ende darf nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen (§ 82 Absatz 4 GModG). Die Witterungsbereinigung ist vorgeschrieben (§ 82 Absatz 3 GModG).

Gültigkeit und Folgepflichten

• Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Absatz 3 Satz 1).
• Der Ausweis verliert unabhängig davon seine Gültigkeit, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Ausweis erforderlich wird – also bei Änderungen mit Berechnungen für das gesamte Gebäude (§ 79 Absatz 3 Satz 2).
• Für Energieausweise, die nach den Übergangsvorschriften des § 112 ausgestellt worden sind, gilt die dort geregelte Gültigkeit.

Vorlage und Übergabe bei Verkauf und Vermietung

• Bei Verkauf oder Bestellung eines Erbbaurechts hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Die Vorlagepflicht ist auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt.
• Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen; auf Aufforderung des potenziellen Käufers ebenfalls unverzüglich.
• Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages ist der Ausweis dem Käufer zu übergeben.
• Bei Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer nach § 88 berechtigten Person zu führen, wenn es als Einzelleistung unentgeltlich angeboten wird.
• Bei Vermietung, Verpachtung und Leasing gelten die Vorlage- und Übergabepflichten für Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler entsprechend (§ 80 Absatz 5 GModG).

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Wird vor einem Verkauf, einer Vermietung, einer Verpachtung oder einem Leasing eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige die folgenden Angaben enthalten (§ 87 Absatz 1 GModG):

1. die Art des Energieausweises – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis,
2. den Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs,
3. die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
4. bei einem Wohngebäude das Baujahr,
5. bei einem Wohngebäude die Energieeffizienzklasse.

Bei einem Nichtwohngebäude sind die Angaben nach Nummer 1 bis 3 erforderlich; der Kennwert nach Nummer 2 ist getrennt für Wärme und Strom anzugeben (§ 87 Absatz 2 GModG). Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler, wenn sie die Veröffentlichung verantworten.

Aushang in Gebäuden mit Publikumsverkehr

Bei mehr als 250 m² Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, der auf behördlicher Nutzung beruht, hat der Eigentümer sicherzustellen, dass ein Energieausweis ausgestellt wird, und ihn an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Wird die Fläche nicht oder nicht überwiegend selbst genutzt, trifft die Aushangpflicht den Nutzer; der Eigentümer hat ihm den Ausweis oder eine Kopie zu übergeben. Ein Auszug nach dem Muster gemäß § 85 Absatz 8 genügt (§ 80 Absatz 6 GModG).

Bei mehr als 500 m² Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, der nicht auf behördlicher Nutzung beruht, hat der Eigentümer einen Energieausweis auszuhängen, sobald ein solcher vorliegt; § 80 Absatz 6 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend (§ 80 Absatz 7 GModG).

Wer einen Energieausweis ausstellen darf

Ausstellen darf nur, wer nach § 88 Absatz 1 GModG berechtigt ist: insbesondere Personen mit der jeweiligen Nachweisberechtigung nach Landesrecht – im Rahmen dieser Berechtigung –, Hochschulabsolventen der genannten Fachrichtungen sowie Handwerksmeister und vergleichbar Berechtigte, jeweils nur bei Erfüllung einer der Voraussetzungen des § 88 Absatz 2 (Ausbildungsschwerpunkt oder zweijährige Berufserfahrung, Schulung nach Anlage 11 oder öffentliche Bestellung). Eine auf Wohngebäude beschränkte Schulung berechtigt nach § 88 Absatz 3 nur zu Energieausweisen für Wohngebäude. Auch die erfolgreich abgeschlossene Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle berechtigt nach § 88 Absatz 5. Die Berechtigung ist im Einzelfall zu prüfen; sie ergibt sich nicht aus der bloßen Berufsbezeichnung.

Bußgeld

Verstöße gegen § 80 Absatz 1 Satz 2 (Übergabe nach Neubau), § 80 Absatz 4 und 5 (Vorlage und Übergabe), § 83 (Datenrichtigkeit), § 87 Absatz 1 (Pflichtangaben in der Immobilienanzeige) und § 88 Absatz 1 (Ausstellungsberechtigung) können nach § 108 Absatz 1 Nummern 17 bis 22 in Verbindung mit Absatz 2 Nummer 2 mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Für die übrigen in § 108 Absatz 1 genannten Verstöße gilt Absatz 2 Nummer 1 (bis zu 50.000 Euro) oder Nummer 3 (bis zu 5.000 Euro). Verstöße gegen die Aushangpflicht nach § 80 Absatz 6 und 7 sind nicht bußgeldbewehrt.

Grundlage und Stand

Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in der im Quellenverzeichnis geführten, zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 geänderten Fassung. Die zum 1. Januar 2027 vorgesehenen Änderungen sind darin noch nicht als geltendes Recht abgebildet und werden hier deshalb nicht dargestellt.

Quellenverzeichnis und Prüfstand · Feuchteschutz im Bauteil · U-Wert berechnen